خريداران خانه در تركيه؛ از اشتیاق كشورهاي بحران‌زده تا خروج برخی از كشورهای منطقه

تاریخ انتشار

00:44:00 | 05 / 01 / 1401

خريداران خانه در تركيه؛ از اشتیاق كشورهاي بحران‌زده تا خروج برخی از كشورهای منطقه

كشورهاي درگير جنگ و ناآرامي سياسي اصلي‌ترين گروه خريداران خانه در تركيه هستند. با افزايش ناآرامي‌هاي سياسي و خشونت در كشورهاي منطقه، تركيه توانسته است خود را به‌عنوان اصلي¬ترين كشور ميزبان سرمايه‌هاي اتباع اين كشورها مطرح نمايد. به‌عبارتی‌دیگر اتباع كشورهاي مواجه با جنگ و ناآرامي سياسي در جستجوي خارج كردن سرمايه¬هاي خود، تركيه را به دليل برخي از جذابيت‌هاي آن انتخاب مي¬كنند. در ارتباط با كشورهايي همچون ايران و روسيه كه دچار مشكلات اقتصادي هستند نيز تركيه توانسته سرمايه¬هاي بخشي از اتباع اين كشورها را به سمت بازار مسكن خود هدايت نمايد.

خريد خانه در تركيه و اخذ پاسپورت اين كشور به يكي از اخبار مهم رسانهای و چالش اقتصادی برای سیاست‌گذاران تبدیل‌شده است. سياست تركيه در اعطاي پاسپورت به خريداران خانه و دیگر جاذبههای اقتصادی و اجتماعی باعث ورود تعداد زيادي از سرمايهگذاران خارجي به بخش مسكن تركيه شده است. بين سالهاي 2015 تا 2021 (تا ماه نوامبر) جمعاً 242 هزار و 471 خانه به اتباع خارجي فروخته‌شده است؛ به‌عبارتی‌دیگر به‌طور ميانگين سالانه حدود 35 هزار خانه توسط اتباع خارجي در این کشور خریداری‌شده است.

با افزايش تعداد خريداران خانه در تركيه، آمارها به‌صورت ماهانه توسط رسانهها و پژوهشگران منعكس ميگردد. از ماه سپتامبر 2021 تعداد خانههاي خریداری‌شده توسط اتباع ايراني به بالاي 1000 مورد در ماه رسيده و به 1.406 مورد در ماه نوامبر افزايش يافت. بازتاب اخبار خريد خانه توسط اتباع ايراني همواره بيشتر از اتباع ساير كشورها موردتوجه قرارگرفته است. گروهي با هدف گوشزد كردن وضعيت نامناسب اقتصاد كشور در تلاش هستند تا سیاست‌گذاران را از تبعات خروج سرمايه از كشور به مقصد بازار مسكن تركيه آگاه كنند. گروهي ديگر با اهداف سياسي با بازتاب گسترده اين موضوع در تلاش هستند تا تعداد خريداران مسكن در تركيه را نشانهاي از يك وضعيت بحراني در كشور معرفي نمايند. گروه ديگري نيز هستند كه بيشترين نفع را از موضوع ميبرند: شركتهاي رابط و كارگزاران مسكن در ايران و تركيه كه با انعكاس گسترده اخبار مربوط به تعداد خانههاي خریداری‌شده، در تلاش هستند تا مشتريان بيشتري را جذب و آن‌ها را براي سرمايه گذاري در بازار مسكن تركيه متقاعد نمايند. اين نوشتار به دنبال بررسي آمارهاي مربوط به خريد مسكن توسط اتباع خارجي در تركيه و دستهبندي كشورها ازنظر روند خريد مسكن در تركيه است. کدام کشورها مشتریان اصلی بازار مسکن ترکیه بوده و یا حضور اتباع کدام کشورها در این بازار کم‌رنگ‌تر از گذشته شده است؟ از سوی دیگر بررسي كشورهای حاضر در بازار مسکن ترکیه تا حدي زيادي سياست تركيه را براي جذب سرمايه گذاران خارجی آشكار مي سازد.

اتباع خارجي خريدار خانه در تركيه را ميتوان به هفت دسته كلي ازنظر وضعيت اقتصادي يا اجتماعي آن‌ها تقسيم كرد.

1) دسته كشورهاي مواجه با بحران امنيتي يا جنگ

2) دسته كشورهاي مواجه با چالشهاي اقتصادي

3) كشورهاي ترک‌زبان

4) كشورهاي ميزبان دياسپوراي ترك

5) كشورهاي در حال خروج

6) كشورهاي باثبات در خريد خانه

7) كشورهاي نوظهور. در ادامه به بررسي هرکدام از اين دستهها پرداخته مي شود. لازم به ذكر است كه آمارهاي ارائه‌شده

توسط موسسه آمار تركيه تنها 20 كشور اول را شامل ميشود. ازاین‌رو در صورت خروج يك كشور از جمع 20 كشور اصلي در يك سال، آمار آن در دسترس نخواهد بود.

1. كشورهاي مواجه با بحران هاي امنيتي يا جنگ

اين دسته شامل كشورهايي است كه شاهد جنگ و خشونت هستند و يا به دلايلي همچون كودتا بخشي از سرمايه گذاران آن از كشور خارج‌شده‌اند. البته درگيري و جنگ خود تأثير مستقيمي بر فروپاشي اقتصاد اين كشورها و درنتیجه خروج سرمايه ها دارد. در اين دسته 8 كشور قرار دارند: عراق، افغانستان، اوكراين، يمن، فلسطين، مصر، سودان و ليبي. جدول زير تعداد خانه هاي خریداری‌شده توسط اتباع اين 8 كشور را بين سالهاي 2015 تا 2021 (تا ماه نوامبر) نشان مي دهد.

جدول 1- خريد خانه توسط اتباع خارجي در تركيه توسط اتباع كشورهاي مواجه با بحرانهاي امنيتي يا جنگ

منبع: موسسه آمار تركيه/ داده هاي سال 2021 تا ماه نوامبر لحاظ شده است

نكته مهم در خصوص كشورهاي دچار بحران جنگ و ناامني، عدم حضور اتباع كشور سوريه در بازار مسكن تركيه است. علی‌رغم حضور نزديك به 4 ميليون سوري در تركيه به دليل محدوديتهاي قانوني اعمال‌شده توسط دولت تركيه، اتباع سوري امكان خريد زمين يا خانه در تركيه را ندارند. عدم دسترسي بخش عمده پناهندگان سوري در تركيه به مدارك هويتي و همچنين نگراني دولت تركيه از خريد و تملك گسترده زمين و خانه بخصوص در مناطق مرزي اين كشور توسط اتباع سوري باعث اعمال اين محدوديت عليه اتباع سوري شده است. نگراني در خصوص تملك زمين در مناطق مرزي تركيه با سوريه ريشه در اختلافات مرزي و سياسي در مناطقي همچون استان هاتاي پس از فروپاشي امپراتوري عثماني نيز دارد. البته براي آن دسته از اتباع سوري كه داراي شركت تجاري يا بازرگاني در تركيه هستند امكان تملك وجود دارد. در صورت ثبت شركت تجاري حضور شريك ترك براي خريد خانه ضرورت دارد. محدوديت براي خريد خانه براي اتباع سوري باعث شده است تا آن‌ها املاك مدنظر خود را به نام يك فرد ديگر ازجمله اتباع ترك خريداري نمايند. اين موضوع مشابه روشي است كه اتباع افغانستاني براي تملك در ايران استفاده مينمايند. به نظر ميرسد دولت تركيه در نظر دارد تا محدوديت اعمال‌شده براي اتباع سوري را در زمينه تملك در ماههاي آتي كاهش و يا حذف نمايد. در صورت كاهش محدوديتها شاهد افزايش تعداد خانه هاي خریداری‌شده توسط اتباع سوري در تركيه خواهيم بود.

كشورهاي مواجه با چالش اقتصادي

در اين گروه، سه كشور ايران، روسيه و لبنان قرار دارند كه در چند سال اخير شاهد مشكلات اقتصادي بودهاند. اتباع ايراني به‌عنوان اصليترين خريداران خانه در تركيه مطرح هستند و اتباع روس نيز همواره در اين سالها بين چهار كشور اصلي خريداران خانه در تركيه قرار داشتهاند. اتباع كشور لبنان نيز در چهار سال گذشته به جمع 20 كشور اول خريداران خانه در تركيه اضافه‌شده‌اند كه يكي از دلايل آن بحران مالي اين كشور بوده است.

نکته مهم در خصوص کشورهای مواجه با مشکلات اقتصادی تفاوت در رشد خرید خانه در میان آن‌ها است. درحالی‌که تعداد خانههای خریداری‌شده توسط اتباع روس بین سالهای 2015 تا 2021 حدود دو برابر افزایش یافته، در این مدت میزان رشد خرید خانه توسط اتباع ایرانی بیش از 10 برابر رشد یافته است. جهش اصلی در خرید خانه در این کشور سال 2018 است که هم به دلیل تغییر قوانین تابعیت در ترکیه و هم به دلیل تحریمهای اقتصادی ایالات‌متحده آمریکا شاهد خروج سرمایه اتباع ایرانی به سمت بازار ترکیه بودهایم. از سوی دیگر بخشی از خریداران ایرانی خانه در ترکیه را سرمایهگذاران ایرانی در دیگر کشورها بخصوص امارات متحده عربی تشکیل میدهند که در سالهای اخیر به دلیل قوانین سخت‌گیرانه علیه اتباع ایرانی سرمایه خود را از این کشورها به بازار ترکیه منتقل کردند.

3. كشورهاي ترک‌زبان

دو كشور آذربايجان و تركيه از بين كشورهاي ترک‌زبان در ليست 20 كشور اصلي خریدار خانه در ترکیه قرار داشتهاند. از این‌رو تنها آمار مربوط به اين دو كشور در دسترس قرار دارد. كشور آذربايجان به‌عنوان يكي از اصليترين متحدان تركيه بوده است و اتباع اين كشور از اصليترين مشتريان بازار مسكن تركيه در هفت سال گذشته بودهاند. از سوي ديگر قزاقستان نيز در طول هفت سال گذشته جايگاه خود را در زمينه خريد خانه در تركيه بهبود بخشيده و از رتبه 12 به رتبه 6 رسيده است. اين موضوع نشان ميدهد كه اتباع اين دو كشور ترک‌زبان به دليل اشتراكات زباني و فرهنگي ازنظر تعداد خانه خریداری‌شده كمتر دچار نوسان شده و سهم خود را در بازار حفظ كرده يا بهبود بخشيده اند.

جدول 1- خريد خانه توسط اتباع خارجي در تركيه توسط اتباع كشورهاي ترک‌زبان

4. كشورهاي ميزبان دياسپوراي تركيه

تعداد زيادي از اتباع تركيه مقيم ديگر كشورها ازجمله آلمان، بريتانيا و ایالات‌متحده هستند. در سالهاي اخير بخشي از خريداران خانه را اين گروه از اتباع ترك تشكيل ميدهند. اتباع ترک‌تبار آلماني ازجمله مهم‌ترین خريداران خانه در تركيه بودهاند و در هفت سال گذشته جايگاه خود را حفظ كرده يا ارتقاء داده‌اند. اما از سوي ديگر اتباع كشور سوئد و بريتانيا اگرچه همواره در بين 20 كشور اصلي خريداران خانه در تركيه بودهاند اما جايگاه آن‌ها در سال 2021 در مقايسه با سال 2015 تنزل يافته است. اتباع ایالات‌متحده كه به نظر بخش عمده آن‌ها را اتباع ترک‌تبار تشكيل ميدهند از سال 2018 به جمع خريداران اصلي تركيه اضافه‌شده و در سال 2021 در جايگاه نهم قرار گرفتند. در سوي ديگر اتباع كشورهاي نروژ، هلند و بلژيك در سالهاي اخير از جمع 20 كشور اصلي خريدار خانه در تركيه خارج‌شده‌اند.

منبع: موسسه آمار تركيه/ دادههاي سال 2021 تا ماه نوامبر لحاظ شده است

5. كشورهاي در حال خروج

گروه ديگر از كشورهاي خريدار خانه را كشورهاي عرب‌زبان حاشيه خليج فارس تشكيل ميدهند. اين گروه از كشورها اگرچه در سالهاي گذشته تعداد زيادي خانه را در ترکیه خريداري كردند اما در چند سال اخير سهم آن‌ها در خريد خانه در تركيه کاهش‌یافته و جايگاه خود را از دست دادند.

جدول 1- خريد خانه توسط اتباع خارجي در تركيه توسط اتباع كشورهاي در حال خروج

منبع: موسسه آمار تركيه/ داده هاي سال 2021 تا ماه نوامبر لحاظ شده است

اتباع كشور عربستان سعودي كه تا سال 2019 همواره جزو چهار كشور اصلي خريداران خانه در تركيه بودهاند در دو سال اخير سهم خود را در اين بازار كاهش داده و در سال 2020 به جايگاه 17 تنزل يافتند و در سال 2021 نيز از جمع 20 كشور اول خريداران خانه خارج شدند. امارات متحده عربي سه سال زودتر از متحد خود يعني عربستان سعودي از جمع خريداران اصلي خانه در تركيه خارج شد. اتباع كشور قطر نيز در دو سال اخير سهم خود را در بازار مسكن تركيه در مقايسه با ديگر كشورها كاهش داده اند. ثبات اقتصادی در این کشورها از سویی و چالش های سیاسی ترکیه با برخی از این کشورها باعث شده است تا حضور اتباع آن‌ها در بازار مسکن ترکیه کم رنگتر شود.

6. كشورهاي باثبات در خريد خانه

اتباع كشورهاي اردن و كويت ازجمله اتباع خارجي هستند كه همواره در هفت سال گذشته در جمع 20 كشور اصلي خريدار خانه قرار داشته اند. تعداد خانه هاي خریداری‌شده توسط اتباع كويت بين 1500 تا 2100 خانه در نوسان بوده و جايگاه آن‌ها به دليل افزايش سهم ديگر كشورها، از سوم به هفتم تنزل يافته است. اتباع كشور اردن نيز با افزايش حدود چهار برابري خريد خانه در تركيه، جايگاه خود را از نوزدهم به سيزدهم ارتقاء داده اند.

جدول 1- خريد خانه توسط اتباع خارجي در تركيه توسط اتباع كشورهاي باثبات در خريد خانه

منبع: موسسه آمار تركيه/ داده هاي سال 2021 تا ماه نوامبر لحاظ شده است

7. كشورهاي نوظهور در بازار مسكن تركيه

اتباع دو كشور پاكستان و چين در سالهاي اخير سهم خود را در بازار مسكن تركيه ارتقاء دادهاند. اتباع چيني پس از حضور در جمع بيست كشور اصلي در سالهاي 2015 و 2016 براي سه سال از ليست كشورهاي اصلي خريدار خانه در تركيه خارج شدند اما در سال 2020 مجدد به جمع اين كشورها اضافه شدند. اتباع پاكستان براي اولين بار در سال 2021 و با افزايش سهم خود در خريد خانه به ليست 20 كشور اصلي خريدار خانه در تركيه اضافه شدند. افزايش مراودات سياسي و اقتصادي ترکیه با این کشورها در خريد خانه توسط اتباع پاكستاني و چيني در تركيه تأثيرگذار بوده است. در سالهای اخیر اتحاد بین ترکیه، پاکستان و آذربایجان و در مسائل سیاسی و اعلام این سه کشور به‌عنوان "سه برادر" و به‌تبع آن توسعه روابط اقتصادی بین آن‌ها در جذب سرمایهگذاران پاکستانی به ترکیه تأثیر زیادی داشته است. از سوی دیگر اتباع کشور چین قرار دارند که در سالهای اخیر اقدام به خرید خانه در ترکیه کردهاند. البته بايد در نظر داشت كه سهم اتباع كشور چين در مقايسه با تعداد جمعيت اين كشور بسيار پايين است.

جدول 1- خريد خانه توسط اتباع خارجي در تركيه توسط اتباع كشورهاي نوظهور در بازار مسكن تركيه

منبع: موسسه آمار تركيه/ داده هاي سال 2021 تا ماه نوامبر لحاظ شده است

جمع بندي

كشورهاي مورد بررسي در هشت گروه بين سالهاي 2015 تا 2021 جمعاً 199 هزار و 209 خانه از مجموع 242 هزار و 471 خانه فروخته‌شده به اتباع خارجي در تركيه را خريداري كردهاند. اتباع كشورهاي دچار جنگ و ناآرامي در اين مدت جمعاً 74 هزار و 744 خانه در تركيه خريداري كردند. به‌عبارتی‌دیگر 30.1 درصد كل خانههاي فروخته‌شده به اتباع خارجي در اين سالها را اتباع هشت كشور دچار جنگ و ناامني خريداري كردهاند. پس‌ازاین گروه، كشورهاي دچار مشكلات اقتصادي شامل ايران، روسيه و لبنان با خريد 47 هزار و 118 خانه در تركيه حدود 19 درصد از خانههاي فروخته‌شده به اتباع خارجي را خريداري كردند.

جدول 2- جمع خانه هاي خریداری‌شده توسط اتباع هشت دسته از كشورها در تركيه از سال 2015 تا 2021

كشورهاي درگير جنگ و ناآرامي سياسي اصليترين گروه خريداران خانه در تركيه هستند. با افزايش ناآراميهاي سياسي و خشونت در كشورهاي منطقه، تركيه توانسته است خود را به‌عنوان اصليترين كشور ميزبان سرمايه هاي اتباع اين كشورها مطرح نمايد. به‌عبارتی‌دیگر اتباع كشورهاي مواجه با جنگ و ناآرامي سياسي در جستجوي خارج كردن سرمايه هاي خود، تركيه را به دليل برخي از جذابيت هاي آن انتخاب ميكنند. در ارتباط با كشورهايي همچون ايران و روسيه كه دچار مشكلات اقتصادي هستند نيز تركيه توانسته سرمايه هاي بخشي از اتباع اين كشورها را به سمت بازار مسكن خود هدايت نمايد.

در كنار عوامل سياسي و اقتصادي در كشورهاي مبدأ خريداران خانه در تركيه، عوامل فرهنگي و اجتماعي نيز در جذب سرمايه گذاران به بخش مسكن تركيه بی‌تأثیر نبوده است. اتباع كشورهاي ترک‌زبان بخصوص آذربايجان و قزاقستان به دليل اشتراكات زباني و فرهنگی تركيه را به‌عنوان مقصد جذاب قلمداد ميكنند. البته آمار مربوط به خريد خانه براي اتباع ديگر كشورهاي ترک‌زبان در دسترس نيست و در صورت احتساب ديگر كشورها سهم كشورهاي ترک‌زبان در خريد خانه در تركيه بيشتر از 5 درصد خواهد بود. از ديگر گروه هاي اصلي خريداران خانه در تركيه، ترك هاي مقيم خارج از اين كشور هستند. بطوريكه كشورهاي مربوط به اين گروه حدود 10 درصد از خانه هاي فروخته‌شده را خريداري كردهاند. اتباع ترک‌تبار در ديگر كشورها به دو گروه قابل‌تقسیم هستند. گروه اول همچون اتباع ترک‌تبار در آلمان و ایالات‌متحده سهم خود را حفظ كرده يا ارتقاء بخشيده اند و گروه ديگر با كاهش خريد خانه در تركيه از جمع 20 كشور اصلي خارج‌شده‌اند.

جريان ورودي سرمايهگذار خارجي به تركيه تحت تأثير روابط سياسي اين كشور با ديگر كشورها نيز قرار دارد. در سالهاي اخير و با توسعه روابط بين اين كشور و پاكستان، اتباع اين كشور براي اولين مرتبه در سال 2021 بين 20 كشور اول خريداران خانه در تركيه قرار گرفتند. از سوي ديگر به دليل تيره شدن روابط بين تركيه و برخي از كشورهاي حاشيه خلیج‌فارس و ديگر عوامل اقتصادي، به نظر مي رسد اين گروه از كشورها در حال خروج و يا كاهش سهم خود در بازار مسكن تركيه هستند.

مرور سیاست کشور در سالهای اخیر حاکی از تمرکز این کشور بر جذب سرمایه های سرگردان کشورهای بحران‌زده شامل کشورهای دچار بحران جنگ و بی‌ثباتی سیاسی و همچنین کشورهای دچار بحران اقتصادی است. از سوی دیگر سیاست‌گذاران این کشور توجه ویژهای بر اشتراکات زبانی و فرهنگی کشورهای ترک‌زبان دارند. بعلاوه ترکیه از ظرفیت اتباع ترک خارج از کشور برای سرمایه گذاری در بخش مسکن خود نهایت استفاده را می نماید.

علیرغم شرایط بیثبات اقتصاد ترکیه در یک سال گذشته، این کشور توانسته است با ارائه برخی مشوقها زمینه ورود سرمایهگذاران خارجی را فراهم نماید. تجارب کشور ترکیه و درس آموخته‌های آن از نظر برنامههای جذب سرمایهگذار در بخش مسکن میتواند برای ایران و دیگر کشورها آموزنده باشد. در این راستا با توجه به افزایش تعداد سرمایه گذاران ایرانی در بخش مسکن ترکیه اولین گام در این خصوص بهبود شرایط کسب‌وکار و هدایت سرمایه ها به بخش تولید است. در شرایط بیثباتی اقتصادی برخی از سرمایه گذاران به‌منظور حفظ ارزش دارایی ها خود اقدام به خارج کردن آن از کشور خواهند کرد. البته باید در نظر داشت که تمام سرمایهگذاران ایرانی در بخش مسکن ترکیه به دلایل اقتصادی اقدام به خرید خانه در این کشور نمیکنند بلکه عواملی همچون مسائل اجتماعی، دریافت تابعیت کشور ترکیه و دیگر عوامل در این تصمیم اثرگذار هستند. به‌طور مثال برای برخی از ایرانیان، خرید خانه در ترکیه به معنای تحقق رویای زندگی در خارج از کشور است. این افراد اغلب در تلاش برای نمایش جنبههای مثبت زندگی در ترکیه و بازتاب زندگی لاکچری خود در شبکههای اجتماعی هستند که این امر نقش شبکه های اجتماعی را در تشویق سایر ایرانیان برای خرید خانه در ترکیه را برجسته می نماید.

از سوی دیگر به دلیل اشتراکات فرهنگی با کشور افغانستان ظرفیت بالایی برای جذب سرمایه های اتباع این کشور وجود دارد. اگرچه در سالهای اخیر طرح اعطای اقامت 5 ساله به اتباع خارجی به تصویب رسید اما به دلیل عدم واقع‌بینانه بودن شرایط آن و ارائه مشوقهای بیشتر در کشورهای همسایه ازجمله ترکیه در عمل شاهد شکست این طرح بودیم. در این راستا ضروری است تا طرح مذکور اصلاح و مشوق های بیشتری به‌منظور جذب سرمایه گذاران خارجی ارائه گردد. درنهایت حضور تعداد زیادی از اتباع ایرانی در خارج از ایران ظرفیت دیگری برای کشور در زمینه جذب سرمایه های آن‌ها به بازار مسکن و سایر عرصه های اقتصادی کشور است.