اگرچه در سال‌های گذشته بازار خرید ملک توسط ایرانیان در کشورهای همسایه از جمله امارات متحده عربی، گرجستان و ترکیه داغ بوده‌است؛ اما اخیراً در خبرها می‌خوانیم که آمار ایرانیانی که برای سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک مسکونی در ترکیه اقدام کرده‌اند، رشد قابل توجهی داشته و در سال 2019 سه برابر ‌است. بر اساس آمار اعلام شده توسط مرکز آمار ترکیه، رتبه اول به عراقی‌ها اختصاص دارد و ایرانی‌ها با خرید 3135 خانه در 8 ماه اول سال 2019 رتبه دوم را دارند. کارشناسان حوزه اقتصادی و اجتماعی دلایل مختلفی را برای رشد تمایل و اقدام ایرانیان به خرید ملک در ترکیه بیان کرده‌اند. دلایلی از جمله کاهش ارزش ریال، نیاز به فعالیت اقتصادی بدون محدودیت‌های تحریم‌ علیه ایران و امید برای دریافت پاسپورت یک کشور خارجی از جمله این دلایل است. روشن است، قرابت‌های فرهنگی و دینی و حتی زبانی میان گروه بزرگی از ایرانیان و کشور همسایه، آب‌ و هوای مناسب، امکان سفر ارزان و راحت توسط اقوام و دوستان و خود مهاجران، از دیگر دلایل رشد مهاجرت به کشور همسایه از طریق این نوع سرمایه‌گذاری است. با توجه به اینکه، قیمت هر متر مربع ملک مسکونی در برخی منطقه‌های شهرهای بزرگی مثل استانبول از میانگین قیمت یک متر مربع ملک مسکونی در کلان‌شهری مانند تهران مناسب‌تر است، تمایل افرادی که توانایی این سرمایه‌گذاری را دارند بیشتر‌ شده‌است. در واقع بسیاری از دلالان این حوزه با ادعای «اخذ اقامت دائم»، «اخذ شهروندی ترکیه» یا «اخذ پاسپورت برای همه افراد خانواده» افراد را ترغیب به سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌کنند. اما ممکن است برخی از افراد به دلیل نا آگاهی از روند استعلام مالکیت و مسائل حقوقی خرید املاک در کشور دیگر، مورد کلاهبرداری نیز قرار گیرند. بنابراین، تحقیق و کسب اطلاع کافی از شرایط و اثرات خرید املاک در کشورهای دیگر پیش از اقدامی و انتقال سرمایه به آن کشور ضروری است.

هدف این یادداشت، نه بررسی علل افزایش تمایل افراد به مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری ملک و نه بررسی روش‌های مناسب و معقول خرید ملک در یک کشور خارجی از جمله ترکیه است. در این یادداشت کوتاه تلاش می‌شود تا به دو سؤال پاسخ مختصری داده شود: آیا ادعای دریافت اقامت دائم یا پاسپورت با خرید ملک در کشوری مانند ترکیه صحیح است؟ آیا تنها ایرانیان تمایل به خرید خانه در کشورهای دیگر به منظور استفاده از مزایای اقامت در آن کشورها را دارند؟

آیا ادعای دریافت اقامت دائم یا پاسپورت با خرید ملک در کشوری مانند ترکیه صحیح است؟

اول – برای بررسی مزایای اقدام به سرمایه‌گذاری در هر کشوری، توجه به معنای حقوقی اقامت و تابعیت و تفاوت‌های آنان با اهمیت است. اقامت «رابطه ای است مادی و حقوقی که بدون توجه به تابعیت شخص، فرد را به قسمتی از خاک یک کشور مربوط می سازد». در واقع اقامتگاه هر شخص، مکان معینی از یک کشور است که رابطه‌ای مادی و حقوقی بین آن کشور و شخص ایجاد می کند. اما تابعیت عبارت از : «رابطه‌ای حقوقی، سیاسی و معنوی است که شخص را به دولت معینی مرتبط می سازد و در نتیجه آن شخص و دولت از حقوق و تکالیف متقابل برخوردار می شوند». بنابراین، هر شخصی که اجازه اقامت (سکونت و فعالیت اقتصادی) در کشور دیگری را اخذ کند، تبعه آن کشور محسوب نمی‌گردد و از خدمات و مزایای شهروندی مختص اتباع آن کشور (مانند حق رأی) برخوردار نخواهد بود. به عبارت دیگر، لازمه کسب تابعیت، اخذ اجازه اقامت در یک کشور خواهد بود، اما صِرف داشتن اجازه اقامت به معنای کسب تابعیت نیست و نیازمند اقدامات قانونی بعدی خواهد بود.

دوم– اجازه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در ترکیه پیش از این نیز طبق مقررات مربوط به کسب اقامت و تابعیت ترکیه توسط افراد خارجی وجود داشته است؛ اما دلیل توجه و اقبال اتباع کشورهای همسایه به این نوع سرمایه‌گذاری، آخرین اصلاحاتی است که در ماه سپتامبر (شهریور) سال 2018 در این قانون صورت گرفته و حداقل میزان سرمایه‌گذاری لازم را از مبلغ 1 میلیون دلار به مبلغ 250 هزار دلار در بخش ملک مسکونی کاهش داده است. این سرمایه‌گذاری مستقیماً و فوراً منجر به کسب تابعیت نمی‌شود، اما مقدمات حقوقی و اداری کسب تابعیت را فراهم می‌آورد. در این زمینه توجه به چند نکته می‌تواند مفید باشد:

 ارزش سرمایه‌گذاری در اموال غیرمنقول توسط افرادی که پیش از تاریخ 19/09/2018 اقدام کرده باشند، نباید از 1 میلیون دلار کمتر باشد و تنها پس از تاریخ فوق سرمایه‌گذاری به میزان 250 هزار دلار با ذکر شرط خرید به منظور کسب اقامت ترکیه در سند مالکیت قابل قبول است.

این سرمایه‌گذاری مشروط بوده و افراد حق فروش و انتقال ملک را به مدت 3 سال نخواهند داشت.

مطابق اظهارات نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، زمین‌های شهرک‌های مسکونی که در ترکیه جهت سرمایه‌گذاری معرفی می‌شوند، دولتی بوده و مالکیت مربوط به اعیان این ملک‌ها می‌شود.

مطابق اطلاعات اداره سرمایه‌گذاری دولت ترکیه، کسب اقامت از طریق سرمایه‌گذاری به دو دسته اقامت کوتاه مدت و اقامت بلند مدت تقسیم‌ شده است. اقامت کوتاه مدت از طریق سرمایه گذاری از طریق خرید ملک و ایجاد کسب و کار به مدت یکسال یا نهایتاً دو سال قابل تمدید ارائه می‌شود. اقامت بلند مدت پس از 5 سال اقامت کوتاه مدت در ترکیه و با ارائه مدارک تکمیلی و ثبت درخواست امکان‌پذیر خواهد بود. (طبق قسمت B بند 1 ماده 11 قانون تابعیت ترکیه ( شماره 5901 مصوب سال 2009) ، این مدت 5 سال تعیین شده است. اما پس از اصلاحات اخیر آیین نامه سرمایه گذاری از طریق مسکن در ترکیه، در اخبار و وبسایت های مختلفی اذعان شده است که بلافاصله پس از ثبت مراحل قانونی خرید ملک و کسب اقامت امکان ارائه درخواست تابعیت وجود دارد. اما به دلیل اینکه منبع موثق قانونی ای درباره این امر یافت نشد، به نظر می رسد نیاز به بررسی بیشتری در این زمینه وجود دارد.)

بنابراین، ایرانیان و اتباع دیگر کشورهایی که اقدام به سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک در کشور ترکیه می‌کنند، برای مدت کوتاهی اجازه اقامت قابل تمدید برای خود و اعضای خانواده در آن کشور را به دست می‌آورند. این افراد پس از طی مدت ذکر شده و با بدست آوردن شرایط احصاء شده در «قانون تابعیت ترکیه» می‌توانند تابعیت ترکیه را کسب کنند. لازم به ذکر است، ترکیه از جمله کشورهایی است که تابعیت دوگانه را پذیرفته و افرادی که درخواست کسب تابعیت این کشور را دارند نیاز به رد تابعیت اصلی خود ندارند.

اگرچه ترکیه و کشورهای متعدد دیگری برنامه‌های مشابه سرمایه‌گذاری در مقابل اعطای اجازه اقامت کوتاه مدت را ارائه می‌کنند، اما کشورهای معدود و کوچکی در حوزه کارائیب مانند گرانادا، سنت کیتس و دومینیکا وجود دارند که برنامه‌های اعطای تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری بدون نیاز به اقامت چندساله در این جزایر را نیز ارائه می‌دهند.

آیا تنها ایرانیان تمایل به خرید خانه در کشورهای دیگر به منظور استفاده از مزایای اقامت در آن کشورها را دارند؟

اول- برخورداری از امکان سفر بدون ویزا به کشورهای مختلف اگرچه یک حق نیست اما، یک امتیاز محسوب می‌شود. بنابراین، اتباع کشورهایی که با محدودیت‌های بیشتری در این زمینه روبرو هستند، تمایل دارند تا از طریق کسب تابعیت و اخذ پاسپورت کشورهای دیگر، سفرهای خود را تسهیل کنند. از آنجایی که دولت‌ها بر مبنای مناسبات اقتصادی و سیاسی «موافقتنامه‌های لغو روادید دوجانبه» را منعقد یا لغو می‌کنند، امکان سفر بدون ویزا برای اتباع یک کشور به کشورهای دیگر دائمی نخواهد بود. به عنوان مثال، توافق میان دولت‌های ایران و صربستان در اینباره در سال 97 مدت زیادی دوام نداشت، یا کشورهای حوزه کارائیب که اکنون با تبلیغ گسترده درباره امکان سفر به کشورهای حوزه شنگن، برنامه اعطای تابعیت (پاسپورت) از طریق سرمایه‌گذاری را دارند، در سال 2015 امتیاز سفر به کشورهای حوزه شنگن را کسب کردند و امکان دارد چند سال دیگر نیز این امتیاز را از دست دهند. مثال‌های زیادی در دهه‌های گذشته وجود دارد که نشان می‌دهد حتی برای اتباع کشورهای بزرگ غربی در مقاطع زمانی مختلف، سفر به همه کشورهای جهان یا حداقل مهم‌ترین مقاصد تجاری و اقتصادی بدون ویزا ممکن نیست. به عنوان نمونه، اتباع کشوری مانند انگلستان که می‌توانند به اغلب کشورهای جهان بدون ویزا سفر کنند، امکان سفر به چین و روسیه بدون ویزا را ندارند. بنابراین، اتباع کشورهایی مانند انگلیس، آمریکا و چین نیز ممکن است به دنبال کسب تابعیت و دریافت پاسپورت دوم باشند. سفر به کشورهای بیشتر بدون نیاز به دریافت روادید تنها دلیل این نوع سرمایه‌گذاری نیست؛ سهولت مراودات اقتصادی، مالیات کمتر بر فعالیت‌های تجاری و اقتصادی در دیگر کشورها، بهره‌مندی از امکانات اجتماعی و رفاهی زندگی در کشورهای دیگر نیز می‌تواند بیان کننده تمایل اتباع کشورهای اروپایی، روسیه، چین و آمریکا برای اخذ پاسپورت‌های دوم و سوم باشد. به عنوان یک مثال بارز می‌توان از سهم 62 درصدی اتباع دیگر کشورهای حوزه اتحادیه اروپا (یعنی حدود 69 هزار نفر) از مجموع حدود 112 هزار نفری که در سال 2017  با حفظ تابعیت اولیه خود، تابعیت آلمان را کسب کردند، نام برد.

برخلاف تصور رایج، اتباع کشورهای درحال توسعه همیشه بالاترین رتبه این نوع سرمایه‌گذاری برای کسب اقامت و تابعیت را ندارند، اتباع کشور چین مهم‌ترین مشتریان این بازار بین‌المللی هستند. در یک دهه گذشته بیش از 57 هزار داوطلب چینی حدود 44 میلیارد دلار در زمینه طرح‌های «ویزای طلایی» هزینه‌ کرده‌اند. همچنین، رتبه اول خرید املاک در ترکیه  در سال 2013 با خرید 2557 ملک متعلق به آلمانی‌ها بوده است.

بر اساس گزارش‌های رسانه‌های کشور ترکیه، تنها ایرانیان در طرح کسب اقامت و تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری در املاک اقدام نکرده‌اند، بلکه علاوه بر اتباع کشورهای خاورمیانه، افغانستانی‌ها، آذربایجانی‌ها و چینی‌ها، اتباعی از آمریکا، کانادا، روسیه و استرالیا نیز در لیست 981 نفر سرمایه‌گذاری هستند که پس از اصلاح قانون تابعیت ترکیه در سال 2018 موفق به کسب تابعیت ترکیه‌ای شده‌اند.

دوم- روی دیگر این فرآیند، کسب درآمد دولت‌ها از برنامه‌های اعطای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری است. می‌توان گفت، در سال‌های اخیر نه تنها روند تقاضای مهاجرت از چنین روشی رو به افزایش است، بلکه عرضه برنامه‌های مهاجرتی اعطای اقامت یا شهروندی نیز افزایش یافته‌است. این برنامه‌ها معمولا در یک بازه زمانی چندساله اجرا می‌شود و پس از مدتی تغییر خواهد یافت یا بسته خواهد شد.

به عنوان مثال، هنگ کنگ در سال 2003 از طریق اعطای اقامت بلند مدت به 35 هزار چینی توانست حدود 38 میلیارد دلار خسارت ناشی از رکود اقتصادی را جبران کند. برنامه مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری کانادا نیز در سال 1986 آغاز شد و کانادا طی 30 سال حدود 50 هزار مهاجر سرمایه‌گذار را با میلیاردها دلار سرمایه جذب کرد. در کشور یونان نیز که از سال 2008 با رکود اقتصادی مواجه بود، برنامه «ویزای طلایی» و ارائه اقامت 5 ساله قابل تمدید در قبال سرمایه‌گذاری حداقل 250 هزار یورو در خرید ملک، سبب رونق اقتصادی  شد و پس از 10 سال منجر به افزایش 11 درصدی متوسط قیمت املاک مسکونی در این کشور در سال 2019 شد.

سوم –  علاوه بر افزایش تمایل به برخورداری از مزایای تابعیت مضاعف، به تدریج بر تعداد کشورهایی که تابعیت مضاعف را مطلقاً مجاز یا تحت شرایطی مجاز می‌دانند افزوده می‌شود و این امر یکی دیگر از دلایل افزایش جمعیت افرادی است که به دنبال کسب تابعیت جدید و استفاده از مزایای تابعیت دوگانه در جهان هستند. در حال حاضر، کشورهای معدودی از جمله ایران، چین، ژاپن، اندونزی، هند و آذربایجان تابعیت مضاعف را به صورت رسمی نپذیرفته‌اند.

در واقع می‌توان نتیجه گیری کرد، امروزه پذیرش تابعیت دوگانه و چندگانه از سوی کشورها یکی از ویژگی‌های حرکت به سمت جهانی شدن است و این تمایل مختص اتباع کشورهای در حال توسعه‌ای مانند ایران نیست. اگرچه، نوسانات اقتصادی، تحریم‌های اقتصادی و محدودیت‌های اخذ ویزا از دلایل افزایش انگیزه برای اخذ اجازه اقامت یا اخذ شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری است.